Старики-разбойники, или эффект Долиной

Текст: Владимир Ратников

И денег, и квартиры можно лишиться в ходе сделок с пожилыми людьми.

За последний месяц информационное поле всколыхнула целая волна неоднозначных судебных решений. Суды стали массово удовлетворять иски продавцов квартир почтенного возраста к своим покупателям. Новоселы остаются на улице и без недвижимости.

Покупатели бесправны

Так, многодетная семья военнослужащего из Щелково остались без жилья по решению суда. Квартиру в Монино площадью 91 «квадрат» они купили у пенсионера за 10,5 млн рублей. 68-летний продавец настоял на расчёте наличными. А вскоре продавец подал иск об аннулировании договора. Он якобы находился под влиянием мошенников и передал им все полученные деньги. Семье удалось отстоять в суде свой статус добросовестных приобретателей, однако служители Фемиды поддержали бывшего владельца. Основанием стала медэкспертиза, согласно которой в день сделки он не осознавал характер своих действий. В итоге граждане остались и без квартиры, и без денег. 

В похожую ситуацию попала и семья из Подольска. Столичное жильё они купили у 71-летней пенсионерки за 16,8 млн рублей. После оплаты старушка отдала все деньги мошенникам. А когда поняла, что её обманули — подала иск о признании сделки недействительной. Теперь семья вынуждена сражаться за свою собственность в суде.

Эффект Долиной

Спусковым крючком подобных историй стал случай с народной артисткой Ларисой Долиной. Она тоже попала под влияние мошенников. Её вынудили продать свою квартиру, а вырученные деньги отправить на «безопасный счет». Нового владельца Долина не пустила на порог и обратилась в полицию. К удивлению юристов, суд встал на сторону певицы, фактически оставив покупателя ни с чем. Тяжба длится до сих пор, но шансы вернуть свои деньги невелики. Апелляционная жалоба отклонена. Несостоявшийся собственник пытает удачу в кассационном суде.

Прецедент дела с Долиной заключается в том, что ещё год назад суды в похожей ситуации, как правило, принимали сторону добросовестных приобретателей квартир, признавая сделку действительной. Негласно считалось, что раз продал недвижимость — значит продал. А как распорядился вырученными денежками — дело личное, покупатель не при чем. Но после решения по резонансному делу певицы вся отечественная судебная практика развернулась на 180 градусов.

Ящик Пандоры

по различным оценкам участников рынка недвижимости в зоне риска могут находиться сотни, а может быть даже тысячи семей. Официальную статистику в таких вопросах, увы, никто не ведет. Юристы отмечают рост числа судебных решений, признающих сделки купли-продажи недействительными из-за обмана, угроз или неблагоприятных условий.

Проблемой уже озаботились депутаты. В Госдуме хотят закрепить в законе предоставление справки о дееспособности при сделках с недвижимостью. Кроме того, парламентарии предлагают ввести обязательную видеосъемку сделок с жильем. Новый законопроект, по мнению авторов, позволит «сделать процесс прозрачным и снизить риск оспаривания сделок с недвижимостью». 

Но загвоздка в том, что дееспособность Долиной никто и не оспаривал, суд принял во внимание выводы эксперта о том, что певицу контролировали мошенники, а сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, — недействительна. 

Сейчас появляется информация о новых случаях, где пожилых людей прямо спрашивают о влиянии мошенников — все отрицают и утверждают, что сделка с их стороны совершенно чиста. Но после продажи квартиры выясняется, что такие заявления делались по просьбе «сотрудника ФСБ» и теперь «пожилой спецагент» после успешного выполнения «сверхсекретного задания» хочет свою квартиру обратно. А денег уже и след простыл.

«Вторичка»? Не рекомендую!

Эксперты рекомендуют покупку жилья на вторичном рынке недвижимости в ближайшее время не рассматривать. От греха подальше. Дождаться разъяснения ситуации от Верховного суда и гармонизации судебной практики по подобным вопросам. А оно должно быть: отчаявшиеся «выселенцы» вскоре дойдут и до высшей судебной инстанции. 

Казалось бы, напрашивается очевидный вывод — не покупать жильё у одиноких пенсионеров. Но беда в том, что подобную схему мошенники могут провернуть и проворачивают не только с возрастными собственниками жилья. Одинокие старики в силу разных причин более подвержены влиянию аферистов. Конечно, не исключен вариант и умышленных действий владельцев недвижимости в таких авантюрах. Цель банальна — оставить себе и деньги, и квартиру. Но это надо ещё доказать. А нужны ли все эти трудности, да за кровные?

Как обезопасить сделку?

Допустим, вы созрели для покупки квартиры уже сейчас, у вас нет времени и миллионов для приобретения новостройки, и вы готовы рискнуть со «вторичкой». Как быть? 

Обезопасить сделку можно при помощи титульного страхования недвижимости. Это полис, который защищает владельца от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. В число покрываемых рисков можно включить утрату права собственности по решению суда, признание сделки недействительной и другие неприятные неожиданности. Конечно, это дополнительные расходы — минимальная стоимость полиса от 20 тысяч рублей. А в свете последних новостей страховщики могут ещё поднять тарифы. Но если миллионы на кону и это поможет сохранить вложения — надо брать.

Также эксперты рекомендуют выбирать нотариальную форму договора купли-продажи при совершении сделок с недвижимостью:

— Нотариус гарантирует законность и чистоту сделки, а также несёт за неё полную имущественную ответственность, — поясняет адвокат Елена Пешехонова, председатель Общественной палаты Одинцовского округа. — Это значит, что, если сделку признают недействительной по его вине, то нанесённый ущерб в полном объёме будет возмещён пострадавшей стороне нотариусом. Если суммы, на которую застрахована ответственность нотариуса окажется недостаточно, существует ещё один уровень гарантии для стороны договора — коллективная страховка в региональной нотариальной палате. Если не будет достаточно и этой суммы, то оставшийся ущерб нотариус будет возмещать своим имуществом. Кроме того, существует еще одна ступень защиты – компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты Российской Федерации. Такая многоуровневая система позволяет гарантировать возмещение ущерба любой величины.

Возможности и обязанности нотариуса очень широки. Он обязан удостовериться, не лишен ли человек дееспособности, не находится ли в стадии банкротства, состоит или состоял ли в браке, не замечен ли в отмывании доходов и финансировании терроризма, не включен ли объект недвижимости в список культурного наследия или реновации. Сам процесс оформления сделки с недвижимостью можно сопроводить процедурой видеофиксации. Если позднее нотариальную сделку попытаются оспорить в суде, видеозапись снимет все вопросы о том, что говорила каждая из сторон, в каком состоянии находилась и насколько четко выполнил свои обязанности нотариус.

Нотариальное удостоверение договора отличается от договора в простой письменной форме. Нотариальный документ обладает повышенной доказательственной силой, то есть для суда печать нотариуса — весомый аргумент в пользу юридической чистоты и законности сделки.

Чек-лист безопасности при покупке квартиры

1. Проверьте цену на соответствие аналогам на рынке, нет ли искусственного занижения цены.
2. Узнайте мотивы продажи, если единственное жилье, то куда переезжает продавец и найден ли уже вариант встречной сделки.
3. Попросите проверить телефон продавца (с его согласия), есть ли там подозрительные звонки и сообщения. 
4. Возьмите письменное заявление, что продавец действует самостоятельно, без давления третьих лиц и осознает последствия сделки.
5. Заключайте сделку у нотариуса.
6. Выясните есть ли у продавца родственники, имеющие отношение к сделке (сын, дочь, брат, мать и т.д). Попросите, чтобы они тоже пришли на сделку, поговорите, узнайте и подтвердите мотивы продажи. 
7. При подписании договора пригласите независимых свидетелей.
8. Требуйте справки от психиатра/нарколога, для подтверждения вменяемости на момент сделки. 
9. Требуйте выписку из кредитной истории, проверьте нет ли у продавца недавно открытых кредитов и займов. 
10. Никакой налички, используйте только безопасные способы оплаты через банковскую ячейку или эскроу-счёт.
11. Делайте видеофиксацию всех встреч и самой сделки.

Если по каким-то пунктам у вас есть малейшие сомнения, продавец хочет срочно, требует наличку, постоянно в телефоне или звонит, ведет себя странно, нервничает, то лучше откажитесь от такой сделки.